Zó voorkomt u of wint u een handhavingszaak!

U wilt wat ondernemen, maar vreest dat tegen u gehandhaafd gaat worden. U hebt een handhavingsbesluit gekregen en wilt effectief bezwaar maken. Nauwkeurig lezen blijkt steeds weer essentieel te zijn.

Nauwkeurig lezen

In mijn advocatenpraktijk sta ik regelmatig bedrijven en privé-personen in handhavingszaken bij. Ze willen dan een bepaalde activiteit ondernemen en weten graag hoe ze het het beste kunnen aanpakken om niet met handhaving geconfronteerd te worden. Of ze hebben een last onder bestuursdwang, een last onder dwangsom of een bestuurlijke boete gekregen en vragen mij om bezwaar te maken. Met het goed en nauwkeurig lezen, analyseren en vergelijken van de relevante regelgeving en het handhavingsbesluit is vaak heel veel te winnen, zo ervaar ik steeds weer. In deze blog ga ik anoniem in op zaken uit mijn praktijk. Hopelijk hebt u er voor uw eigen zaak wat aan.

Verkeerde persoon

Zo nu en dan gebeurt het dat de gemeente de verkeerde persoon aanschrijft. Met name dan, als een of meerdere bedrijven of personen op hetzelfde adres hun woonplaats hebben.

Het bedrijf dat of de persoon die er wél ingeschreven staat, maar geen eigenaar, gebruiker of huurder van de onroerende zaak is of niets te vertellen heeft over de zaak waar de handhaving betrekking op heeft, kan de opgelegde last uiteraard niet uitvoeren.

Stel u daarom steeds de vraag: Heeft de aangeschreven persoon wel iets te maken met de zaak waar de handhaving betrekking op heeft? Heeft zij wel iets over die zaak te vertellen? Heeft zij op het adres wel iets te vertellen? Als het antwoord (telkens) "nee" is, kan zij de last niet uitvoeren en is zij dus ten onrechte aangeschreven.

Te ruime last

Een mooi voorbeeld uit mijn praktijk is een zaak over de verhuur van kamers. Het desbetreffende bestemmingsplan verbiedt het verhuren van kamers aan arbeidsmigranten. Omdat de eigenaar in kwestie toch kamers aan arbeidsmigranten verhuurt, legt de gemeente hem een last onder bestuursdwang op om "de verhuur van kamers" te beëindigen. Fout dus, want het verhuren van kamers is niet verboden, alleen het verhuren van kamers aan arbeidsmigranten is verboden.

Stel u dan ook steeds de vraag: Wat verbiedt de wettelijke regeling (het bestemmingsplan, de Huisvestingsverordening, de APV) precies? Wat houdt de opgelegde last allemaal in? Als de last meer verbiedt dan volgens de wettelijke regeling mogelijk is, is de last onrechtmatig en zal die in bezwaar ingetrokken of in beroep vernietigd worden.

Niet bestaand verband

De gemeente verwijt u dat u het bestemmingsplan of een gemeentelijke verordening overtreedt. Zij verwijt u bijvoorbeeld dat u op een perceel met de bestemming "wonen" bedrijfsmatige activiteiten ontplooit. In de aan u opgelegde last geeft zij aan, hoe u die overtreding beëindigen kunt, namelijk door activiteit X achterwege te laten.

Als X géén bedrijfsmatige activiteit is, kunt u natuurlijk niet bedrijfsmatige activiteiten beëindigen door X achterwege te laten! Stel u dan ook de vraag (in mijn voorbeeld): Zijn wat ik doe, wel bedrijfsmatige activiteiten? Is X wel een bedrijfsmatige activiteit? Kan ik wel bedrijfsmatige activiteiten beëindigen door X achterwege te laten?

Kortom, onderzoek steeds grondig de vraag, of het verband dat de gemeente tussen het een en het ander legt, wel bestaat.

Niet bestaand verbod

Nóg een mooi voorbeeld uit mijn praktijk. In veel huisvestingsverordeningen van grotere steden is, globaal gezegd, het verhuren van kamers verboden. Maar wat is er dan precies verboden? Het zonder (omzetting)vergunning "omzetten" van zelfstandige woonruimte in onzelfstandige woonruimten (kamers) is dan verboden. Dus is het niet verboden om nieuwbouw met kamers te maken. Dus is het ook niet verboden om van een bedrijfsruimte of een winkel kamers te maken.

Het kan dan wél zijn dat het bestemmingsplan kamerverhuur, eventueel vanaf een aantal kamers, verbiedt. Ook dát is bestuursrecht: regelingen die naast elkaar geldig zijn.

Waarmee kan ik u helpen?

Als u een bepaalde activiteit ontplooien wilt en vreest of uitsluiten wilt dat het in strijd met het bestemmingsplan of een gemeentelijke verordening is of als u met handhaving geconfronteerd wordt, denk ik graag met u mee. Er zijn vaak meer kansen en mogelijkheden dan er op het eerste gezicht lijken te zijn.