Verhuur van kamers, omgevingsrecht en leegstand

Op de verhuur van kamers kunnen meerdere, wettelijke regelingen van toepassing zijn. Wat volgens de ene regeling mag, kan door de andere verboden zijn. Lees hier over hoe ze met elkaar samenhangen.

Huisvestingsverordening versus bestemmingsplan

Stel in de huisvestingsverordening van uw gemeente (aangenomen dat zij die heeft) staat dat u een woning niet mag "omzetten" in te verhuren kamers, tenzij u hiervoor een vergunning hebt (die u niet krijgen kunt). U bent slim en concludeert dat nieuwbouw van kamers of de verbouwing van een winkel tot kamers wél mag. Hebt u gelijk?

Ja, voor wat de huisvestingsverordening betreft hebt u gelijk. Maar het kan goed zijn dat het bestemmingsplan het verhuren van kamers verbiedt; of boven een bepaalde aantal personen verbiedt of aan de bepaalde categorie personen (bijvoorbeeld studenten of arbeidsmigranten) verbiedt. En dan mag het dus niet.

In het bestemmingsplan staat dat uw woning bestemd is voor één huishouden en dat vijf studenten op kamers een huishouden kunnen vormen. U concludeert dat u uw woning aan vijf studenten op kamers verhuren kunt. Hebt u gelijk?

Ja, voor wat het bestemmingsplan betreft hebt u gelijk. Maar mogelijk heeft uw gemeente ook een huisvestingsverordening waarin het "omzetten" van een woning in te verhuren kamers verboden is, tenzij u hiervoor een vergunning hebt (die u niet krijgen kunt). En dan mag het dus niet.

Leegstandswet en huurrecht

Om leegstand tegen te gaan en het verhuren van leegstaande woningen en andere gebouwen te bevorderen zet de Leegstandswet in bepaalde gevallen een deel van de in het Burgerlijk Wetboek geregelde huurbescherming opzij. Hierdoor kunnen eigenaren die een leegstandsvergunning hebben hun leegstaande woning of gebouw verhuren zonder blijvend aan de huurders vast te zitten.

Maar let op! Als uzelf zo'n huurder bent en onderverhuurt, is daarmee nog niet gezegd dat u even gemakkelijk van úw huurders afkomt als uw verhuurder van ú. U verhuurt dan immers niet op grond van een leegstandsvergunning. Het is in zo'n geval zaak de regeling in het Burgerlijk Wetboek over onderhuur grondig te bestuderen om te weten wat uw rechten en verplichtingen jegens uw (onder)huurders zijn (ik ga hier nu niet op in).

Geldig naast elkaar

De hierboven genoemde wetten zijn dus náást elkaar geldig.

In de ene gemeente of situatie hebt u als verhuurder alleen met het bestemmingsplan en het huurrecht te maken, in de andere gemeente of situatie met drie of zelfs alle vier van de hierboven genoemde, wettelijke regelingen. Bestudeer daarom steeds alle wettelijke regelingen die in uw situatie van toepassing kúnnen zijn. Pas daarna kunt u met een gerust hart juichen dat mag wat u uitgedacht had!

Uiteraard wil ik u bij dat bestuderen en het vinden van slimme oplossingen graag helpen.