Waarom kiest u ons?

Deskundig

30 jaar ervaring

Betrokken

Uw belang is ons belang

Doelmatig

Vlot, efficiënt en effectief

Betrouwbaar

Wij komen onze afspraken na

Klanten die u voorgingen:

Zo kunt u bij strijd met het bestemmingsplan tóch bouwen!

.

.

Naar aanleiding van mijn blogs Zo kunt u buiten het bouwvlak vergunningvrij bouwen! en Buiten het bouwvlak kunt u meer bouwen dan u denkt! worden mij regelmatig bouwplannen voorgelegd, die niet in het bestemmingsplan passen en ook niet vergunningvrij te realiseren zijn. Hieronder leg ik u uit, wanneer en hoe u dan tóch bouwen kunt, zélfs als uw gemeente niet meewerkt.

Maak een passend bouwplan

Een omgevingsvergunning om van het bestemmingsplan af te wijken kan alleen verleend worden, als de activiteit "niet in strijd met een goede ruimtelijke ordening" is (artikel 2.12 Wabo). Ook bij het maken van een bestemmingsplan is "een goede ruimtelijke ordening" hét criterium (artikel 3.1 Wro). Dit houdt in, dat een bepaalde bestemming of een bepaald bouwwerk en het gebruik ervan in zijn omgeving moet passen.

Kunt u goed uitleggen, dat uw bouwplan goed in zijn omgeving past? Zo nee, pas het aan. Als u het al niet kunt uitleggen, kunt u van uw gemeente niet verwachten dat zij het wél goed vindt.

Vraag om medewerking, voer vooroverleg

Vraag uw gemeente om aan uw bouwplan mee te werken door het bestemmingsplan zo te wijzigen, dat uw bouwplan past, of door een omgevingsvergunning te verlenen om van het bestemmingsplan af te wijken.

Mét medewerking van uw gemeente is immers veel (bijna alles) mogelijk. Als uw bouwplan, als uw buren bezwaar maken, maar niet evident in strijd met een goede ruimtelijke ordening is.

Dit vooroverleg - overleg, vóórdat u een formeel verzoek indient - , is gebruikelijk en sterk aan te bevelen. U krijgt zo inzicht in of uw gemeente mee wil werken en zo nee, of zij dat na wat wijzigingen van uw bouwplan wél wil. Eventueel is een parkeeronderzoek nodig. Of een omgevingsdialoog. Over deze en andere zaken kunt u het beste overleg en afstemming met uw gemeente hebben, vóórdat u een formeel verzoek indient.

Hoe lang moet u in vooroverleg blijven?

Hoewel u het beste in vooroverleg kunt blijven, óók als het voor uw gevoel veel te traag gaat en veel te lang duurt, bent u zeker niet verplicht om "eindeloos" te blijven overleggen. Het staat u altijd vrij er een punt achter te zetten en een formeel verzoek in te dienen om het bestemmingsplan te wijzigen of een omgevingsvergunning te verlenen.

Voordeel hiervan is, dat de wettelijke beslistermijnen door het indienen van zo'n formeel verzoek gaan lopen. Binnen zoveel weken of maanden moet de gemeente op uw verzoek beslissen. Doet zij dit niet, dan kunt u naar de rechter om het nemen van een besluit af te dwingen. Doet zij dit wél en wijst zij uw verzoek af, dan kunt u bezwaar maken of in beroep gaan.

Wordt het bestemmingsplan toevallig al gewijzigd?

U kunt het geluk hebben, dat uw gemeente het bestemmingsplan waar uw perceel in ligt, gaat wijzigen. Maak hier gebruik van. Geef in uw inspraakreactie n.a.v. het voorontwerp en in uw zienswijze n.a.v. het ontwerp-bestemmingsplan duidelijk aan wat u wilt en waarom.

Groot voordeel hiervan is, dat u geen leges verschuldigd bent en dat de procedure al loopt.

Kan uw gemeente zomaar "nee" zeggen?

Zoals we hierboven al zagen, is "een goede ruimtelijke ordening" hét criterium bij het maken van een bestemmingsplan en het verlenen van een omgevingsvergunning om van het bestemmingsplan af te wijken.

Bijzonder is nu, dat de weigering om het bestemmingsplan te wijzigen of de weigering om een omgevingsvergunning te verlenen om van het bestemmingsplan af te wijken óók op de "goede ruimtelijke ordening" gebaseerd moet zijn.

Uw gemeente heeft wel veel keuzevrijheid en de afwijzing van uw verzoek zal dus niet vaak onaanvaardbaar zijn, maar zij mag niet zomaar "nee" zeggen. Zij moet haar weigering deugdelijk en met aan de "goede ruimtelijke ordening" ontleende argumenten motiveren. Doet zij dit niet of onvoldoende, dan kunt u als beroepsgrond aanvoeren dat de weigering niet in overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening is.

Voorbeelden uit mijn praktijk

A woont in een straat met vrijstaande woningen. Zijn bouwvlak is aanzienlijk kleiner dan de andere bouwvlakken, terwijl zijn perceel even groot is. Zijn verzoek om het bestemmingsplan te wijzigen en het bouwvlak even groot als de andere bouwvlakken te maken heeft goede kans van slagen.

B is eigenaar van een perceel met de bestemming "buitengebied". Het perceel ligt ingeklemd tussen even grote percelen met de bestemming "wonen". Zijn verzoek om het bestemmingsplan te wijzigen en zijn perceel de bestemming "wonen" te geven heeft goede kans van slagen.

Bij zijn aanvraag om omgevingsvergunning heeft C een goed gemotiveerde ruimtelijke onderbouwing gevoegd, waaruit uit blijkt dat zijn bouwplan prima in de omgeving past. Als de gemeente niet wil meewerken, zal zij duidelijk en concreet moeten motiveren, waarom haar weigering niet in strijd met een goede ruimtelijke ordening is.

Hoe kan ik u het beste helpen?

Hoe eerder in de procedure ik begin, des te beter ik u kan helpen. Door in een vroeg stadium te helpen kan ik de juridisch juiste argumenten voor u naar voren brengen. Zo bereid ik ook een procedure bij de rechter, mocht die nodig worden, op de best mogelijke wijze voor.

Is vooroverleg nodig om het bestemmingsplan aan te passen? Wilt u een inspraakreactie of een zienswijze indienen? Of moet u inmiddels in beroep tegen de weigering van uw gemeente? Dan nodig ik u bij deze graag uit om vrijblijvend contact met mij op te nemen.

Artikel geschreven door Paul van Hoef

Paul Van Hoef is al ruim dertig jaar uw betrokken en betrouwbare advocaat. Uw belang is zijn belang, hij stopt pas als alle wegen zijn benut. Hij is ijzersterk als het aankomt op het oplossen van juridische puzzels. Vervolgens kan hij dit duidelijk uitleggen, waardoor u te allen tijde weet waar u aan toe bent. Hierdoor kan hij u goed bijstaan om een juridisch conflict te voorkomen of te winnen.