Waarom kiest u ons?

Deskundig

30 jaar ervaring

Betrokken

Uw belang is ons belang

Doelmatig

Vlot, efficiënt en effectief

Betrouwbaar

Wij komen onze afspraken na

Klanten die u voorgingen:

"Paul Van Hoef is een zeer goede advocaat die voor mij op een vlotte correcte en praktische manier een (vertrek)regeling heeft getroffen. Zeer aan te bevelen, goede adviezen en zeer duidelijke uitleg."

Buiten het bouwvlak kunt u meer bouwen dan u denkt!

Buiten het bouwvlak van een bestemmingsplan kunt u met of zonder omgevingsvergunning meer bouwen dan u denkt. Dat biedt kansen! Hieronder ga ik er voor u op in.

Buiten het bouwvlak van een bestemmingsplan kunt u met of zonder omgevingsvergunning veel meer bouwen dan u denkt. Dat biedt kansen! Hieronder ga ik er voor u op in en leest u de laatste stand van zaken.

Bouwen mét omgevingsvergunning

Als u bouwt wat volgens het bestemmingsplan niet mag, hebt u daar naast de omgevingsvergunning bouw (a-vergunning) een omgevingsvergunning om in strijd met het bestemmingsplan te bouwen (c-vergunning) voor nodig. Deze c-vergunning moet geweigerd worden, als de bouw in strijd met een goede ruimtelijke ordening is.

De c-vergunning kan in 3 soorten van gevallen verleend worden: om een in het bestemmingsplan zelf opgenomen mogelijkheid te benutten (binnenplanse vrijstelling), om zonder binnenplanse vrijstelling van het bestemmingsplan af te wijken (in dit geval moet bij de aanvraag altijd een vaak niet goedkope, goede ruimtelijke onderbouwing gevoegd zijn) of, als derde, daartussenin, om in een aantal in artikel 4 van Bijlage II bij het Besluit omgevingsrecht (Bor) genoemde gevallen van het bestemmingsplan af te wijken.

Artikel 4 van Bijlage II gevallen

Deze laatste mogelijkheid is zeer interessant, omdat u aanzienlijke afwijkingen van het bestemmingsplan aanvragen kunt, zonder dat u daar een goede ruimtelijke onderbouwing bij hoeft te voegen. Hieronder bespreek ik de belangrijkste gevallen voor u.

Het bijbehorend bouwwerk

Als het gaat om een bijbehorend bouwwerk (of de uitbreiding hiervan) binnen de bebouwde kom, is er geen enkele beperking van de grootte ervan! Wél blijft steeds gelden, dat de bouw en het gebruik niet in strijd met een goede ruimtelijke ordening mogen zijn.

Maar, zo zult u zeggen, een bijbehorend bouwwerk zal toch wel kleiner moeten zijn dan het hoofdgebouw waar het bijhoort. Nee, dat hoeft niet. Stel het gaat om een aanbouw aan een hoofdgebouw, dan mag de aanbouw zelfs groter zijn dan het hoofdgebouw; dan mag het één "doorlopend" gebouw zijn en hoef je niet te kunnen zien waar de aanbouw begint; dan mogen het hoofdgebouw en de aanbouw zelfs gelijktijdig gebouwd worden.

In de recente uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van 9 mei 2018 kunt u het lezen. Het komt er eenvoudigweg op neer dat als u in strijd met het bestemmingsplan de bouw van één groot gebouw aanvraagt, het deel dat binnen het bestemmingsplan past als hoofdgebouw en het resterende deel als bijbehorend bouwwerk aangemerkt wordt.

Bij het hoofdgebouw

Een bijbehorend bouwwerk hoort bij een hoofdgebouw. Zonder hoofdgebouw geen bijbehorend bouwwerk. Dus is belangrijk wat onder een hoofdgebouw verstaan wordt: een "gebouw, of gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de bestemming". Bij een gebouw dat met vrijstelling van het bestemmingsplan gebouwd is, kan dus geen bijbehorend bouwwerk gebouwd worden.

In de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van 21 maart 2018 is sprake van de bouw van een supermarkt die voor 70% buiten het bouwvlak ligt. Deze 70% is een bijbehorend bouwwerk, als de resterende 30% de bestemming verwezenlijkt (en daardoor hoofdgebouw is). De bestemming ter plekke was evenwel "bedrijf" en niet "detailhandel". Dus werd de bestemming niet verwezenlijkt, was die 30% geen hoofdgebouw, die 70% daardoor ook geen bijgebouw en ging het feest niet door.

Afwijkend gebruik

Ook door de mogelijkheid een gebouw in strijd met de bestemming te gebruiken kan in aanzienlijke mate van het bestemmingsplan afgeweken worden. Binnen de bebouwde kom is feitelijk elk ander gebruik van het gebouw en het aansluitende terrein mogelijk, mits er geen sprake is van strijd met een goede ruimtelijke ordening. Tegelijkertijd kan een complete verbouwing aangevraagd worden met als enige beperking, dat de bebouwde oppervlakte of het bouwvolume daardoor niet vergroot wordt.

Combinatie van mogelijkheden

De in artikel 4 genoemde mogelijkheden kunt u óók nog combineren en daarvoor hoeft u maar één aanvraag in te dienen. Bij de beoordeling van deze aanvraag moeten burgemeester en wethouders wél een vaste volgorde in acht nemen, éérst de eerdere onderdelen van artikel 4 en daarna de latere, zo heeft de Afdeling in de hiervóór genoemde uitspraak van 21 maart 2018 bepaald.

De regeling van het bijbehorend bouwwerk staat in onderdeel 1, die van het afwijkende gebruik in onderdeel 9 van artikel 4. Dit biedt ongekende mogelijkheden: eerst het hoofdgebouw met een aanbouw aanzienlijk uitbreiden om vervolgens van het geheel het gebruik te wijzigen! Met als enige beperking dat er geen strijd met een goede ruimtelijke ordening mag zijn.

Tijdelijke omgevingsvergunning

Ook met de in onderdeel 11 genoemde mogelijkheid "ander gebruik van gronden of bouwwerken dan bedoeld in de onderdelen 1 tot en met 10, voor een termijn van ten hoogste tien jaar" wordt soepel omgegaan. Het is niet van belang of aannemelijk is dat het gebruik na die tien jaar beëindigd wordt. Wél is vereist dat het feitelijk mogelijk en aannemelijk moet zijn dat de vergunde activiteit zonder onomkeerbare gevolgen beëindigd kan worden, zo heeft de Afdeling in haar uitspraak van 4 april 2018 bepaald.

In deze uitspraak ging het over de plaatsing van zonnepanelen op een gemakkelijk te verplaatsen constructie. Dus mocht het, want de zonnepanelen zijn na tien jaar zonder onomkeerbare gevolgen te verwijderen. Dat niet zeker of aannemelijk is dat dit dan ook gebeuren zal, is niet van belang.

Geen recht op bij geen strijd met

Bij dit alles wijs ik u er wél op, dat de c-verguning wel alleen verleend kan worden als er geen sprake van strijd met een goede ruimtelijke ordening is, maar dat u er in dit geval geen récht op hebt. Ook als de bouw of het gebruik niet in strijd met een goede ruimtelijke ordening zijn, mogen burgemeester en wethouders de c-vergunning weigeren, wat zij dan wél moet motiveren. Wat dit betreft is er een wezenlijk verschil tussen de c-vergunning en de a-vergunning, die verleend moet worden, als de bouw of het gebruik binnen de bestemming past.

Bouwen zónder bouwvergunning

In artikel 2 van Bijlage II staan de activiteiten waarvoor u helemaal geen omgevingsvergunning nodig hebt, in artikel 3 die, waarvoor geen a-vergunning (omgevingsvergunning bouw) nodig is. Hier ga ik nu niet verder op in.

Uitzonderingen en advies

Door het bovenstaande heb ik u de wettelijke regeling en de recente rechtspraak op hoofdlijnen uitgelegd. In het concrete geval kan het anders zijn. Zo is - wat ik niet besproken heb - bij toepassing van de onderdelen 1 en 9 buiten de bebouwde kom veel minder mogelijk dan erbinnen en zijn de onderdelen 9 en 11 niet toepasbaar, als het een activiteit betreft die (kort gezegd) in het Besluit milieueffectrapportage genoemd is.

Wilt u wat bouwen en hebt u er behoefte aan om te weten wat binnen en buiten het bestemmingsplan de mogelijkheden zijn? Neem gerust contact met mij op.

Artikel geschreven door Paul van Hoef

Paul Van Hoef is al ruim dertig jaar uw betrokken en betrouwbare advocaat. Uw belang is zijn belang, hij stopt pas als alle wegen zijn benut. Hij is ijzersterk als het aankomt op het oplossen van juridische puzzels. Vervolgens kan hij dit duidelijk uitleggen, waardoor u te allen tijde weet waar u aan toe bent. Hierdoor kan hij u goed bijstaan om een juridisch conflict te voorkomen of te winnen.