Waarom kiest u ons?

Deskundig

30 jaar ervaring

Betrokken

Uw belang is ons belang

Doelmatig

Vlot, efficiënt en effectief

Betrouwbaar

Wij komen onze afspraken na

Klanten die u voorgingen:

Brandveiligheid, brandcompartimenten en rookmelders. Lees hier, hoe het zit!

Wanneer hebt u een omgevingsvergunning brandveilig gebruik nodig? Wanneer volstaat een gebruiksmelding? Hoe zit het met kamerverhuur? Hoe beïnvloeden rookmelders de bouweisen? Hieronder leest u het.

Omgevingsvergunning voor brandveilig gebruik

Een omgevingsvergunning voor brandveilig gebruik hebt u nodig als u 1) bedrijfsmatig of in het kader van verzorging aan meer dan 10 personen nachtverblijf verschaft of 2) aan meer dan 10 personen die jonger dan 12 jaar of lichamelijk of geestelijk gehandicapt zijn dagverblijf verschaft. Zie hier voor een volledig overzicht.

Bij het bedrijfsmatig verschaffen van nachtverblijf moet u denken aan een hotel, een pension of een kampeerboerderij.

Voor het huisvesten van twaalf studenten of arbeidsmigranten in een woning hebt u dus geen omgevingsvergunning voor brandveilig gebruik nodig.

Gebruiksmelding voor brandveilig gebruik

Bij het in gebruik nemen of gebruiken van een woning voor kamergewijze verhuur of als in een bouwwerk meer dan vijftig personen tegelijk aanwezig zullen zijn, moet u een melding brandveilig gebruik doen. Zie hier voor een volledig overzicht en de uitzonderingen.

Bij die gebruiksmelding, die u ten minste vier weken vóór de voorgenomen aanvang van het gebruik schriftelijk bij het bevoegd gezag moet indienen, moet u een behoorlijk aantal gegevens en bescheiden verstrekken. Welke gegevens en bescheiden, leest u hier.

Kamergewijze verhuur

Het is dus verboden om zonder gebruiksmelding een woning in gebruik te nemen of te gebruiken voor "kamergewijze verhuur" (artikel 1.18 van het Bouwbesluit 2012).

Stel u verhuurt uw woning met acht (slaap)kamers, maar u verhuurt die als geheel en niet per kamer. Is er dan wel sprake van kamergewijze verhuur? Moet u dan wel een gebruiksmelding doen?

Ja, dan moet u tóch een gebruiksmelding doen. Dit volgt uit de definities in het Bouwbesluit 2012. "Woonfunctie voor kamergewijze verhuur" is immers gedefinieerd als "niet-gemeenschappelijk deel van een woonfunctie waarin zich vijf of meer wooneenheden bevinden". Zoals u ziet, staat het woord "verhuur" niet in de definitie. Bij vijf of meer wooneenheden is sprake er van "kamergewijze verhuur" en moet u een gebruiksmelding doen, ook al verhuurt u niet per kamer.

Brandcompartimenten

Bij brandcompartimenten wordt onderscheiden tussen brandcompartimenten, subbrandcompartimenten en beschermde subbrandcompartimenten. Een beschermd subbrandcompartiment ligt in een subbrandcompartiment. Subbrandcompartimenten en verkeersruimten liggen in een brandcompartiment.

Een gebied waar personen verblijven of slapen, een logiesverblijf of een cel ligt in een beschermd subbrandcompartiment. De artikelen voor nieuwbouw klik hier en bestaande bouw klik hier zijn wat dit betreft aan elkaar gelijk. Let op: Hier staat niet dat elke slaapkamer of (andere) verblijfsruimte in een apart beschermd subbrandcompartiment moet liggen. Een aantal slaapkamers en (andere) verblijfsruimten mogen samen in één beschermd subbrandcompartiment liggen. Voor de te plaatsen rookmelders maakt het wél wat uit (zie hieronder).

Een besloten (= beperkt toegankelijke) ruimte ligt in een brandcompartiment. Besloten ruimten als een toiletruimte en een badruimte zijn hiervan uitgezonderd. Ook een niet besloten gebruiksruimte ligt in een brandcompartiment.

De eis dat een besloten ruimte en een niet besloten gebruiksruimte in een brandcompartiment moeten liggen, is tot een bepaalde, totale gebruiksoppervlakte en een bepaalde, maximale vuurbelasting niet van toepassing op gebruiksfuncties van dezelfde soort. Concreet: Op de begane grond van een pand verhuurt u vier kamers aan vier personen. Dan mogen deze vier kamers in één brandcompartiment liggen. Maar als u daarnaast op die begane grond ook nog een winkel hebt, dan zullen de kamers en de winkel in verschillende brandcompartimenten moet liggen.

In een brandcompartiment liggen ten hoogste een woonfunctie en de nevenfuncties daarvan. In afwijking hiervan is een gemeenschappelijk verblijfsgebied toegestaan, mits dit een afzonderlijk brandcompartiment is. "Woonfunctie" is gedefinieerd als "gebruiksfunctie voor het "wonen". "Gebruiksfunctie" is gedefinieerd als "gedeelten van een of meer bouwwerken die dezelfde gebruiksbestemming hebben en die tezamen een gebruikseenheid vormen". Uit dit laatste - de zinsnede "die tezamen een gebruikseenheid vormen" - is af te leiden dat, als in een woongebouw verschillende appartementen liggen, ieder appartement een apart brandcompartiment is. Kortom, iedere woning, ongeacht het type, is een brandcompartiment.

Een brandcompartiment heeft een maximale gebruiksoppervlakte, maar is nooit groter één perceel.

Van brandcompartiment naar beschermd subbrandcompartiment wordt het beschermingsniveau steeds wat hoger. Een brandcompartiment is bedoeld om de uitbreiding van brand te beperken, een subbrandcompartiment om de uitbreiding van brand verder te beperken en de verspreiding van rook te beperken, een beschermd subbrandcompartiment om meer bescherming tegen brand of rook dan een subbrandcompartiment te bieden.

Naar gelang er sprake is van nieuwbouw, bestaande bouw of verbouw zijn de eisen verschillend. Vanzelfsprekend zijn de eisen bij nieuwbouw het hoogst.

Rookmelders

Bij nieuwbouw, bij functiewijziging naar een woning, bijvoorbeeld de verbouwing van een bedrijfspand tot woningen, en bij kamergewijze verhuur moeten volgens de voorgeschreven NEN 2555 rookmelders geplaatst worden.

Sinds 1 juli 2022 zijn ook in bestaande woningen rookmelders op de begane grond en op iedere verdieping verplicht.

Zoals ik hierboven al aangegeven heb, moeten slaapkamers en andere verblijfsruimten in een beschermd subbrandcompartiment liggen. Als slaapkamers en (andere) verblijfsruimten samen in een beschermd subbrandcompartiment liggen, moet in iedere kamer en (andere) verblijfsruimte en in de gang een rookmelder aanwezig zijn. Als daarentegen iedere slaapkamer of (andere) verblijfsruimte in een afzonderlijk beschermd subbrandcompartiment ligt, hoeft de rookmelder alleen in de gang te hangen.

Het mag voor zich spreken dat, als u in uw woning kamers gaat verhuren, het veel goedkoper is om in elke kamer een rookmelder te hangen dan om van elke kamer een beschermd subbrandcompartiment te maken.

Gelijkwaardige oplossing

In artikel 1.3 het Bouwbesluit 2012 staat dat u aan geen van de (in de hoofdstukken 2 t/m 7) gestelde eisen hoeft te voldoen, als u in plaats van een gestelde eis een gelijkwaardige oplossing hebt.

Een fraai verhaal over hoe goed en mooi de vervangende oplossing is, volstaat hier zeker niet. Het niveau van veiligheid, de bescherming van de gezondheid, de bruikbaarheid, de energiezuinigheid en de bescherming van het milieu moeten ten minste hetzelfde zijn. De feitelijke situatie is van groot belang en moet in de onderbouwing meegenomen worden.

Gelijkwaardigheid zal dan ook door een gedegen, op de feitelijke situatie toegesneden en door een deskundige opgesteld rapport aangetoond moeten worden.

Specialistische kennis

Als Van Hoef Advocatuur heb ik mij in het bestuursrecht en het omgevingsrecht gespecialiseerd. Voor advies en rechtsbijstand op deze rechtsgebieden kunt u mij vrijblijvend opbellen of mailen.

Artikel geschreven door Paul van Hoef

Paul Van Hoef is al ruim dertig jaar uw betrokken en betrouwbare advocaat. Uw belang is zijn belang, hij stopt pas als alle wegen zijn benut. Hij is ijzersterk als het aankomt op het oplossen van juridische puzzels. Vervolgens kan hij dit duidelijk uitleggen, waardoor u te allen tijde weet waar u aan toe bent. Hierdoor kan hij u goed bijstaan om een juridisch conflict te voorkomen of te winnen.