De aansprakelijkheid van de eigenaar-verhuurder, die onvoldoende toezicht houdt

Uw huurder verhuurt illegaal aan kamerhuurders, toeristen of prostituees. U wilt dit niet en u wist het ook niet. Toch krijgt u een bestuurlijke boete en een last. Hoe kunt u dit het best voorkomen?

De eigenaar als functioneel dader

In het pand dat u verhuurt, vindt illegaal kamerverhuur of toeristische verhuur plaats. Uw huurder verdient een centje bij door enkele kamers onder te verhuren (ook al hebt u dit in het huurcontract verboden). Illegaal, omdat het in strijd met de Huisvestingsverordening is. U weet het niet en wilt het ook niet.

In het pand dat u verhuurt, vindt illegaal prostitutie plaats. Uw huurder heeft het pand aan prostituees onderverhuurd. Illegaal, omdat het in strijd met de Algemene Plaatselijke verordening is. U weet het niet en wilt het ook niet.

Vervelend voor u, maar de gemeente spreekt de échte dader, uw huurder, eigenlijk nooit aan (ik kom het in de rechtspraak in elk geval niet tegen). Liever legt zij de boete op of geeft zij de last onder dwangsom aan u als functioneel dader. Gemakkelijk (gemakzuchtig) en praktisch, want u bent de sterkere partij, uw adres is bekend en u biedt veel meer verhaal dan uw huurder. En, niet onbelangrijk, de rechtspraak heeft het haar wel erg gemakkelijk gemaakt om u aan te spreken.

Nieuwe rechtspraak

Tot eind mei 2023 was het vaste rechtspraak dat de eigenaar om niet verantwoordelijk te zijn voor onrechtmatig gebruik van het door hem verhuurde pand aannemelijk moest maken dat hij niet wist en niet kon weten dat het pand op die manier gebruikt werd. 

Sindsdien geldt, dat bij de bestuurlijke boete, de last onder dwangsom en de last onder bestuursdwang voor het functioneel daderschap aangesloten wordt bij de strafrechtelijke criteria: Een gedraging kan aan u als eigenaar als functioneel dader toegerekend worden, als u 1) kunt beschikken of de gedraging al dan niet plaatsvindt (het beschikkingscriterium) en 2) de gedraging feitelijk aanvaardt (het aanvaardingscriterium). 

Onder dit aanvaarden valt ook het niet in acht nemen van de nodige zorg om die gedraging te voorkomen. En dat is veel moeilijker dan u denkt. 

Een lijst van tips

Hieronder krijgt u een lijst van tips, die ik uit verschillende, rechterlijke uitspraken samengesteld heb.  

Eerst ga ik in op wat u tijdens de huur zou moeten doen. Daarna vertel ik u, wat u vóór de huur het beste kunt doen.

Wat u tijdens de huur het best kunt doen

1. "In de huurovereenkomst staat, dat onderhuur verboden is."  Onvoldoende; u moet hier feitelijk toezicht op houden.

2. "Bij het begin van de huur heb ik enkele keren gecontroleerd en alles was goed." Onvoldoende, u moet regelmatig blijven controleren.

3. Zeggen dat u regelmatig aangebeld hebt en er regelmatig geweest bent, is per se onvoldoende. Zorg ervoor dat u de controles schriftelijk bewijzen kunt! 

U moet er dus een systeem van regelmatig, structureel toezicht op nahouden. Op welke data bent u er geweest? Hoe hebt u  gecontroleerd? Wat hebt u vastgesteld? Leg het vast en zorg ervoor dat u het bewijzen (met schriftelijke stukken staven) kunt. 

4. Woont u in een stad waar veel illegale, toeristische verhuur plaatsvindt (Amsterdam), dan wordt van u extra alertheid verwacht. Dan moet u regelmatig op het internet  controleren, of uw woning voor toeristische verhuur aangeboden wordt. Nogmaals, zorg ervoor dat u uw controles schriftelijk bewijzen kunt.

5. Ook als de gemeente u op een illegale activiteit van de vorige huurder aangesproken heeft, moet u extra alert zijn. Dat het toen over prostitutie ging en nu over toeristische verhuur gaat, helpt u dan niet.

Wat u vóór de huur het best kunt doen

Nogal eens gaat de huurder vrijwel direct of al na korte tijd de fout in. U hebt de sleutel nog niet overhandigd of er zitten illegaal kamerhuurders, toeristen of prostituees in uw huis, vaak binnen een of twee weken al. Uw verweer zal dan zijn dat u nog niet eens met controleren hebt kunnen beginnen. Je gaat immers niet al na enkele dagen controleren, niet? Helaas, dit verweer zal u niet baten. Van u wordt immers verwacht, dat u uw huurder al vóór en bij het ingaan van de huur goed gecontroleerd hebt. Ik citeer uit een uitspraak: "Van een verhuurder mag worden verlangd dat deze actief onderzoekt of zijn huurder een betrouwbare partij is."

6. Vraag de arbeidsovereenkomst. Is die pas kort tevoren ingegaan? Is de huur wel erg hoog in vergelijking met wat de huurder verdient? Wees dan extra alert en vraag door.

7. Hebt u de huurder, bijvoorbeeld via "My Comply Now", gecontroleerd? Hebt u een Wwft-onderzoek op hem uitgevoerd? Bewaar die stukken dan en zorg ervoor dat u later schriftelijk bewijzen kunt, dat u bij déze huurder op díe datum dat onderzoek verricht hebt.

8. Controleer de inschrijving van de huurder in het BRP.

Als de preventieve controle onvoldoende geweest is, gaat een kort geding om de huur te beëindigen u niet baten. 

De overtreding van omgevingsplan

Bij de overtreding van het omgevingsplan ligt het juridisch net wat anders. Stel er zitten prostituees in de woning die u verhuurt. Dan is dat niet alleen een overtreding van de algemene plaatselijke verordening, maar ook van de functie "wonen" van het omgevingsplan. Voor deze laatste overtreding bent u geen functionele dader. U bent zélf direct dader, omdat u de woning in strijd met het omgevingsplan laat gebruiken. 

Om hier niet verantwoordelijk voor te zijn moet u aannemelijk maken, dat u niet wist en ook niet kon weten dat de woning in strijd met omgevingsplan gebruikt werd. Normaal gesproken een (bijna) onmogelijke opgave.

Van Hoef Advocatuur

Als Van Hoef Advocatuur heb ik mij in het omgevingsrecht en het bestuursrecht gespecialiseerd en hier sinds 2017 een aantal blogs over geschreven.

Hebt u behoefte aan deskundig advies? Dan help ik u graag en kunt u hiervoor vrijblijvend contact met mij opnemen.