Waarom kiest u ons?

Deskundig

30 jaar ervaring

Betrokken

Uw belang is ons belang

Doelmatig

Vlot, efficiënt en effectief

Betrouwbaar

Wij komen onze afspraken na

Klanten die u voorgingen:

Grootschalige huisvesting van buitenlandse werknemers

Wilt u als (uitzend)ondernemer honderden buitenlandse werknemers huisvesten? Bent u juist tégen al die woningen op één plek? Dan is deze blog voor u geschreven.

Wilt u als (uitzend)ondernemer honderden buitenlandse werknemers huisvesten? Bent u als ondernemer of inwoner juist tégen al die woningen op één plek? Of bent u gewoon geïnteresseerd in hoe het juridisch zit? Dan is deze blog voor u geschreven.

Het probleem is bekend: De maakindustrie en agrarische bedrijven hebben, al dan niet tijdelijk, grote aantallen buitenlandse uitzendkrachten en seizoensarbeiders nodig, maar daar is geen huisvesting voor. De oplossing hiervoor wordt in twee richtingen gezocht: leegstaande (bedrijfs)gebouwen tot woningen verbouwen of met een tijdelijke omgevingsvergunning voor ten hoogste tien jaar nieuwe woningen bouwen. Zie voor dit laatste mijn blog Tijdelijke omgevingsvergunning onbeperkt te verlenen? van 4 september jl.

Korte en eenvoudige procedure

De keuze voor deze twee richtingen is heel begrijpelijk. De procedure om hier een omgevingsvergunning voor te krijgen is immers relatief kort en eenvoudig. Aanvragen - verlenen. Het weinig aanlokkelijke alternatief is de uitgebreide voorbereidingsprocedure met ontwerpbesluit, een termijn van zes weken om zienswijzen in te dienen en de verplichting van de gemeente om hierop te reageren, eventueel een verklaring van geen bedenkingen van de gemeenteraad en de verplichting van de aanvrager om een "goede ruimtelijke onderbouwing" te (laten) maken.

Die relatief korte en eenvoudige procedure mag evenwel niet gebruikt worden, als het om "een activiteit als bedoeld in onderdeel C of D van de bijlage bij het Besluit milieueffectrapportage" gaat. Concreet gaat het dan om 1) "de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen" en 2) "de aanleg, wijziging of uitbreiding van een industrieterrein". Op dit laatste ga ik hieronder niet verder in.

Stedelijk ontwikkelingsproject

Als (uitzend)zendondernemer moet u er om van die uitgebreide voorbereidingsprocedure weg te blijven dus voor zorgen dat de huisvesting geen stedelijk ontwikkelingsproject is. Het spreekt voor zich dat het verbouwen van bestaande (bedrijfs)gebouwen tot woningen veel minder gauw een stedelijk ontwikkelingsproject is dan grootschalige nieuwbouw.

Het begrip "stedelijk ontwikkelingsproject" is niet in de wet gedefinieerd. De Afdeling bestuursrechtspraak heeft er in haar uitspraak van 18 april 2018 het volgende over gezegd: "dat het antwoord op de vraag of sprake is van een (wijziging van een) stedelijk ontwikkelingsproject in de zin van het Besluit mer, afhangt van de concrete omstandigheden van het geval, waarbij onder meer aspecten als de aard en de omvang van de voorziene wijziging van de stedelijke ontwikkeling een rol spelen."

En verder: "dat het antwoord op de vraag of een activiteit kan worden aangemerkt als een <stedelijk ontwikkelingsproject> niet afhankelijk is van het antwoord op de vraag of per saldo aanzienlijke negatieve gevolgen voor het milieu kunnen ontstaan."

Bij per saldo aanzienlijk negatieve gevolgen voor het milieu hoeft er dus geen sprake van een stedelijk ontwikkelingsproject te zijn, maar het project kan dan wél in strijd met een goede ruimtelijke ordening en dáárom niet vergunbaar zijn.

Ten slotte wil ik u de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van 18 juli 2018 niet onthouden. Hierin ging het om een verbouwing en kwamen er 50 parkeerplaatsen bij. Dit maakte het project niet tot een stedelijk ontwikkelingsproject, omdat het bestemmingsplan die parkeerplaatsen al toestond.

Als u aan de andere kant staat en tégen bent, stelt u uiteraard dat er wél sprake van een stedelijk ontwikkelingsproject is en dat het project wél in strijd met een goede ruimtelijke ordening is.

Gedogen ondanks handhavingsverzoek

Burgemeester en wethouders van Horst aan de Maas meenden het Ei van Columbus gevonden te hebben: In hun handhavingsbeleid werd pas na de derde controle tot daadwerkelijke handhaving overgegaan. Toen de eigenaar van een vakantiebungalow om handhaving tegen de met het bestemmingsplan strijdige huisvesting van tijdelijke arbeidskrachten op "zijn" bungalowpark vroeg, weigerde het college "om niet in strijd met zijn eigen beleid te handelen". De Afdeling zette er in haar recente uitspraak van 10 oktober 2018 een dikke streep door. Als om handhaving verzocht wordt, moet er - behoudens bijzondere omstandigheden, die er kennelijk niet waren - gehandhaafd worden. Punt uit.

Ook voor andere gevallen

In deze blog heb ik over de grootschalige huisvesting van buitenlandse werknemers geschreven. Maar de besproken regelgeving geldt in het algemeen. Telkens wanneer er sprake is van verbouwing van bestaande gebouwen of het verlenen van een tijdelijke omgevingsvergunning is de hierboven genoemde regelgeving van toepassing.

Waarmee kan ik u helpen?

Als u (uitzend)ondernemer bent en grote aantallen buitenlandse uitzendkrachten en seizoensarbeiders huisvesten moet, kan ik in een vroegtijdig stadium met u meedenken over welke optie de minste problemen oplevert om een omgevingsvergunning te krijgen en hoe de aanvraag hiervoor het best ingediend kan worden. Ook kan ik u in bezwaar en beroep deskundig bijstaan. Bent u als ondernemer of inwoner juist tégen, dan help ik u graag met het maken van goede bezwaren of beroepsgronden.

Artikel geschreven door Paul van Hoef

Paul Van Hoef is al ruim dertig jaar uw betrokken en betrouwbare advocaat. Uw belang is zijn belang, hij stopt pas als alle wegen zijn benut. Hij is ijzersterk als het aankomt op het oplossen van juridische puzzels. Vervolgens kan hij dit duidelijk uitleggen, waardoor u te allen tijde weet waar u aan toe bent. Hierdoor kan hij u goed bijstaan om een juridisch conflict te voorkomen of te winnen.